Diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 : la liste complète

Vous envisagez de vendre votre maison en 2026 et une question arrive rapidement : quels diagnostics faut-il vraiment faire ?

DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, assainissement, ERP… Lorsque l’on regarde les différentes obligations, la liste peut sembler impressionnante.

Bonne nouvelle : vous n’avez probablement pas besoin de tout faire.

Les contrôles nécessaires dépendent de votre maison : son année de construction, l’ancienneté de certains équipements, son classement énergétique, son mode d’assainissement et sa localisation.

Et si vous vendez à Cherbourg-en-Cotentin ou à La Hague, certaines particularités locales sont à connaître.

L’objectif de ce guide est donc de répondre simplement à trois questions :

• Que devez-vous préparer ?
• À quel moment faut-il le faire ?
• Que se passe-t-il lorsqu’un résultat n’est pas très bon ?

Avec une idée importante à garder en tête : un mauvais résultat n’empêche généralement pas de vendre une maison.

Quels diagnostics prévoir pour vendre une maison en 2026 ?

En pratique, commencez par vérifier :

• le DPE, nécessaire dans la majorité des ventes ;
• l’audit énergétique si votre maison est classée E, F ou G et entre dans le champ de cette obligation ;
• l’amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
• le plomb si le logement a été construit avant 1949 ;
• l’électricité et le gaz lorsque les installations concernées ont plus de 15 ans ;
• l’assainissement, l’ERP et les obligations liées à la localisation du bien.

À Cherbourg-en-Cotentin et à La Hague, il faut également tenir compte de certaines particularités locales, notamment des risques naturels et de l’information relative au risque mérule.

En clair : ne commandez pas tous les diagnostics. Commencez par identifier ceux qui concernent réellement votre maison.

Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires pour une vente en 2026 ?

Les diagnostics immobiliers servent principalement à informer l’acquéreur sur le bien qu’il envisage d’acheter.

Ils portent notamment sur la performance énergétique, l’état de certains équipements, la présence éventuelle d’amiante ou de plomb et différents risques liés au bâtiment ou à son environnement.

L’objectif n’est donc pas d’exiger d’une maison ancienne qu’elle réponde aux standards d’une construction neuve.

Une maison construite en 1965 peut parfaitement être vendue en 2026 avec une électricité ancienne, une classe énergétique E ou quelques améliorations à prévoir.

L’essentiel est que l’acquéreur connaisse la situation avant de s’engager.

Pour le vendeur, ces informations permettent aussi d’anticiper les éventuelles objections et de décider s’il est pertinent de réaliser quelques travaux avant la commercialisation.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : le document central de la vente

Les différents éléments nécessaires sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique, plus simplement appelé DDT.

Il accompagne la transaction et doit être communiqué à l’acquéreur dans les conditions prévues par la réglementation.

Composition du DDT : quels documents inclure ?

Selon votre bien, le dossier peut notamment comprendre :

• le DPE ;
• l’audit énergétique ;
• l’amiante ;
• le CREP pour le plomb ;
• l’état de l’électricité ;
• l’état du gaz ;
• les termites dans les zones concernées ;
• l’ERP ;
• l’assainissement ;
• l’état des nuisances sonores aériennes lorsque celui-ci s’applique.

La liste n’est donc pas identique pour toutes les maisons.

C’est la première erreur à éviter : commander un « pack complet » sans avoir vérifié au préalable ce qui concerne réellement votre propriété.

Qui produit le DDT et qui en assume le coût ?

Le vendeur fait réaliser les prestations nécessaires et en assume généralement le coût.

Plusieurs d’entre elles doivent être confiées à un diagnostiqueur certifié. Un annuaire officiel permet d’ailleurs de vérifier les certificats du professionnel choisi.

Les tarifs sont libres. Demander deux ou trois devis peut donc être pertinent, à condition de comparer des prestations équivalentes.

Regrouper plusieurs interventions lors d’un même rendez-vous est généralement plus simple que de les commander séparément.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires en 2026

Voici maintenant comment déterminer ceux qui concernent votre propriété.

Quels diagnostics concernent votre maison ?

Le tableau décisionnel :

Situation	À vérifier	Pourquoi / quand ?
Vente d’un logement	DPE	Dans la majorité des ventes
DPE E, F ou G	Audit énergétique	Pour les biens concernés
Permis avant juillet 1997	Amiante	Selon la date du permis
Construction avant 1949	Plomb	CREP
Électricité > 15 ans	Électricité	État de l’installation
Gaz > 15 ans	Gaz	État de l’installation
Assainissement individuel	SPANC	Contrôle avant vente
Zone à risques	ERP	Selon l’adresse
Cherbourg / La Hague	Risque mérule	Vérifier l’information applicable

Ce tableau permet une première vérification. Voyons maintenant chaque diagnostic en détail, car certaines exceptions et durées de validité peuvent modifier ce dont vous avez réellement besoin.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : le point de départ

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) renseigne notamment sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Il attribue au bien une classe allant de A à G.

Dans la plupart des projets, c’est par lui qu’il faut commencer.

Pourquoi ?

Parce que des informations issues du DPE doivent apparaître dès l’annonce immobilière et que son résultat permet également de déterminer si un audit énergétique est nécessaire.

Réforme du DPE au 1er janvier 2026 : ce qui change concrètement

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, conformément aux règles du DPE applicables en 2026.

Cela peut améliorer le classement de certaines habitations chauffées à l’électricité.

C’est loin d’être anecdotique dans le Cotentin, où l’on rencontre régulièrement ce mode de chauffage.

Si vous possédez déjà un DPE valide établi avant 2026, ne commandez donc pas automatiquement un nouveau passage.

Dans certains cas, une nouvelle attestation peut être obtenue gratuitement, sans nouvelle visite, lorsque l’application du coefficient 2026 améliore l’étiquette.

Bon à savoir : une nouvelle évolution est déjà prévue au 1er janvier 2027. Le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour le calcul du DPE passera de 1,9 à 1,7.

Cette évolution pourra de nouveau améliorer le classement énergétique de certains logements chauffés à l’électricité. Les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables et pourront, lorsqu’ils sont concernés, bénéficier d’une mise à jour gratuite de leur étiquette, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Si votre projet de vente se décale en 2027, pensez donc à vérifier votre DPE avant d’en commander un nouveau.

Validité du DPE : attention à la date

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.

En revanche, ceux établis entre janvier 2018 et juin 2021 ne sont plus utilisables depuis 2025.

Si vous retrouvez un ancien rapport dans le dossier de la maison, regardez donc sa date avant de considérer le sujet comme réglé.

Audit énergétique : obligatoire pour les classes E, F ou G

En 2026, l’audit énergétique est obligatoire pour la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un bâtiment appartenant à un seul propriétaire lorsque le DPE affiche une classe E, F ou G.

Il ne faut pas confondre les deux.

Le DPE établit notamment une photographie de la performance actuelle.

L’audit va plus loin en présentant des scénarios de travaux de rénovation destinés à améliorer cette performance, avec une estimation de leurs coûts.

L’audit énergétique selon la classe de la maison

En pratique :

Classe A, B, C ou D : pas d’audit réglementaire au titre de cette obligation.

Classe E, F ou G : audit obligatoire pour les biens concernés.

Sa validité est de 5 ans.

Et surtout : devoir fournir cet audit ne signifie pas que vous devez effectuer les travaux proposés avant de vendre.

Maison classée E, F ou G : faut-il faire les travaux avant de vendre ?

Pas automatiquement. L’audit vous informe, ainsi que l’acquéreur, sur les améliorations possibles. La vraie question pour le vendeur est économique : les travaux envisagés permettront-ils de vendre plus facilement ou suffisamment plus cher pour justifier leur coût ?

C’est un arbitrage à faire avant la mise en vente, pas après avoir engagé les dépenses.

C’est une nuance essentielle.

Amiante : regardez la date du permis de construire

L’état relatif à l’amiante concerne les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

C’est donc une situation fréquente lorsque l’on vend une maison familiale ancienne dans le Cotentin.

Pour les examens effectués à partir d’avril 2013, la validité peut être illimitée lorsque aucune trace d’amiante n’a été détectée.

En revanche, un ancien rapport peut devoir être refait.

Des travaux importants réalisés depuis peuvent également justifier une nouvelle vérification, notamment lorsque des matériaux auparavant cachés ont été rendus accessibles.

CREP : le plomb dans les habitations construites avant 1949

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) concerne les habitations construites avant le 1er janvier 1949.

Il recherche notamment du plomb dans les anciennes peintures.

En l’absence de concentration supérieure au seuil réglementaire, sa validité est illimitée.

Lorsque le seuil est dépassé, le CREP doit dater de moins d’un an au moment de la transaction.

Pour une maison ancienne, l’année de construction est donc l’une des premières informations à retrouver.

Électricité : lorsque l’installation a plus de 15 ans

Lorsque l’installation électrique a plus de 15 ans, son état doit être vérifié.

Le diagnostic est valable 3 ans pour une vente.

Et voici une question que les propriétaires me posent régulièrement :

« S’il y a des anomalies, suis-je obligé de refaire toute l’électricité ? »

Non, pas automatiquement. Le diagnostic sert avant tout à informer l’acquéreur. Nous verrons plus loin comment décider s’il est préférable de corriger certaines anomalies, de présenter des devis ou de vendre en l’état.

Gaz : même principe au-delà de 15 ans

Lorsque l’installation de gaz a plus de 15 ans, un état doit également être fourni.

Il est valable 3 ans pour une vente.

Comme pour l’électricité, la présence d’anomalies ne signifie pas automatiquement que vous devez rénover toute l’installation avant de vendre.

Termites : uniquement dans les zones définies par arrêté

Le diagnostic termites n’est pas obligatoire partout en France.

Il concerne les propriétés implantées dans des zones définies par arrêté préfectoral.

Sa durée de validité est de 6 mois.

Pour un vendeur à Cherbourg-en-Cotentin ou à La Hague, inutile donc de considérer automatiquement cette prestation comme nécessaire : il faut d’abord vérifier la réglementation applicable à l’adresse du bien.

ERP : quels risques concernent votre maison ?

L’État des Risques (ERP) informe l’acquéreur sur différents risques liés à la situation géographique de la propriété.

Cela peut notamment concerner des risques naturels, miniers, technologiques, la sismicité, le radon ou encore certains secteurs exposés au recul du trait de côte.

Dans le Cotentin, ce n’est pas une formalité à regarder d’un œil distrait.

Le PPRN de la région de Cherbourg concerne notamment plusieurs secteurs de Cherbourg-en-Cotentin et de La Hague, avec selon les endroits des risques d’inondation, de submersion marine ou de chutes de blocs.

Deux maisons situées à quelques kilomètres l’une de l’autre peuvent donc ne pas être concernées de la même manière. C’est pourquoi ces risques doivent être vérifiés à l’adresse du bien, et pas simplement parce qu’il se trouve « à Cherbourg » ou « à La Hague ».

L’ERP doit avoir moins de 6 mois lorsqu’il est remis et être actualisé si les informations ont évolué.

Vous pouvez vérifier les risques associés à l’adresse de votre bien sur Géorisques.

Voilà pourquoi il n’est pas forcément judicieux de le préparer douze mois avant de trouver un acquéreur.

Assainissement : attention aux maisons non raccordées au réseau collectif

Votre maison possède une fosse ou un autre dispositif autonome ?

L’assainissement non collectif doit alors faire l’objet d’une vérification par le SPANC.

Le rapport fourni pour la transaction doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte.

Une non-conformité n’interdit pas forcément la vente.

Selon la situation, les travaux peuvent être effectués en amont ou être pris en charge après l’acquisition dans les conditions réglementaires applicables.

C’est néanmoins un sujet à anticiper : découvrir tardivement plusieurs milliers d’euros de travaux potentiels n’est agréable ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur.

Pour les habitations raccordées au réseau collectif, des règles locales peuvent également s’appliquer. Une vérification au cas par cas reste donc utile.

Bruit : seulement dans certaines zones

Un état des nuisances sonores aériennes est requis lorsque la propriété se trouve dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.

Ce n’est donc pas une formalité applicable systématiquement à toutes les ventes.

Mérule : une vraie particularité à Cherbourg et à La Hague

La mérule est un champignon qui peut s’attaquer aux éléments en bois des bâtiments, notamment lorsque certaines conditions d’humidité sont réunies.

Et dans la Manche, le sujet nous concerne directement.

Cherbourg-en-Cotentin et La Hague figurent parmi les communes faisant l’objet d’un arrêté relatif au risque mérule.

Cela ne signifie pas pour autant qu’un diagnostic ou une expertise mérule doit être automatiquement réalisé pour chaque maison mise en vente.

Dans les zones concernées, l’information relative à ce risque doit être communiquée à l’acquéreur dans le cadre de la transaction.

Cette distinction est importante : être situé dans une commune concernée par le risque mérule n’équivaut pas à devoir commander systématiquement une expertise payante.

C’est aussi un bon exemple de l’intérêt d’une approche locale : préparer une vente immobilière à La Hague suppose de tenir compte des particularités du secteur, qu’une checklist nationale des diagnostics obligatoires ne raconte pas toujours.

Source : Préfecture de la Manche — Termites et mérules

Et si vous vendez un appartement en copropriété ?

Même si ce guide est principalement consacré à la vente d’une maison, un appartement en copropriété nécessite quelques vérifications supplémentaires.

Il faut notamment distinguer les diagnostics immobiliers du logement des documents et informations propres à la copropriété.

Parmi les éléments à vérifier figurent notamment :

• le mesurage Loi Carrez, qui permet d’indiquer la superficie privative du lot lorsqu’il s’applique ;
• le Diagnostic Technique Global (DTG) de l’immeuble, lorsqu’il existe ;
• le Carnet d’Information du Logement (CIL), lorsqu’un carnet a été établi et doit être transmis à l’acquéreur.

D’autres documents relatifs à la copropriété doivent également être communiqués à l’acquéreur dans le cadre de la vente.

Si vous vendez un appartement, retrouvez également la liste des documents à fournir pour vendre un appartement en copropriété.

Durée de validité : le tableau à garder sous la main

Les diagnostics nécessaires pour vendre une maison n’ont pas tous la même durée de validité. Certains peuvent être préparés assez tôt, tandis que d’autres doivent rester récents jusqu’à la transaction.

Élément	Dans quel cas ?	Validité	Quand l’anticiper ?
DPE	Dans la majorité des ventes	10 ans pour ceux établis depuis juillet 2021	En premier, avant la mise en vente
Audit énergétique	Classes E, F ou G pour les bâtiments concernés	5 ans	Après le DPE, s’il est nécessaire
Amiante	Permis de construire antérieur à juillet 1997	Variable selon le résultat et la date du diagnostic	Vérifier d’abord si un ancien rapport est encore utilisable
CREP (plomb)	Construction antérieure à 1949	1 an si le seuil est dépassé, sinon durée illimitée	Vérifier d’abord l’existence et la validité d’un ancien CREP
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans	Avant la commercialisation pour connaître les éventuelles anomalies
Gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans	Avant la commercialisation pour connaître les éventuelles anomalies
Termites	Dans les zones définies par arrêté	6 mois	À prévoir suffisamment près de la transaction
ERP	Selon la situation du bien	Moins de 6 mois et à actualiser si nécessaire	Éviter de le préparer trop tôt
Assainissement non collectif	Habitation non raccordée au réseau public	Moins de 3 ans	Assez tôt pour anticiper une éventuelle non-conformité

Le piège n’est donc pas uniquement d’oublier une pièce. C’est aussi d’avoir le bon document… devenu trop ancien au moment où vous en avez besoin.

C’est aussi d’avoir la bonne pièce… devenue trop ancienne au moment où vous en avez besoin.

Quand faire les diagnostics pour vendre sa maison ?

Pour éviter les mauvaises surprises, je préfère raisonner selon le calendrier réel d’une vente.

Les diagnostics ne sont d’ailleurs qu’une partie du travail : il faut aussi préparer la maison avant les photos et les visites afin de présenter le bien dans de bonnes conditions dès sa mise sur le marché.

Voici l’ordre que je recommande pour préparer sereinement votre dossier.

1. Commencez par le DPE, avant la mise en vente

C’est la priorité puisque certaines informations issues du DPE doivent apparaître dès l’annonce immobilière.

Son résultat permet également de savoir si un audit énergétique est nécessaire.

Si votre maison est chauffée à l’électricité et possède déjà un DPE valide, vérifiez d’abord si les évolutions du calcul intervenues en 2026 peuvent modifier son classement.

Cela peut vous éviter de commander inutilement un nouveau DPE.

2. Préparez le reste du DDT avant les premières visites

N’attendez pas d’avoir trouvé votre acheteur pour découvrir les éventuelles anomalies.

Les connaître suffisamment tôt vous permet de décider calmement de la meilleure stratégie.

Prenons une maison présentant plusieurs anomalies électriques. Vous pouvez :

• effectuer certains travaux avant la mise sur le marché ;
• demander des devis afin de pouvoir chiffrer les améliorations ;
• ou vendre en l’état en intégrant clairement ces éléments à votre stratégie de vente.

Dans les trois cas, vous maîtrisez la situation.

C’est très différent de découvrir le problème quelques jours avant le compromis.

3. Vérifiez que le dossier est complet avant le compromis

Lorsque l’acquéreur s’engage, les informations réglementaires nécessaires doivent être disponibles selon les modalités applicables.

À ce stade, l’objectif est surtout d’éviter le classique :

« Ah… il nous manque ça ? »

Une pièce manquante peut retarder la vente alors qu’une bonne préparation en amont permet souvent de l’éviter.

C’est donc avant cette étape qu’il faut vérifier les diagnostics et les autres pièces nécessaires pour préparer la signature du compromis de vente dans de bonnes conditions.

4. Contrôlez une dernière fois les dates avant l’acte authentique

Quelques mois peuvent s’écouler entre l’acceptation d’une offre et la signature définitive.

Les documents dont la durée de validité est courte doivent donc être vérifiés une dernière fois.

C’est notamment le cas de l’ERP, qui peut nécessiter une actualisation.

Que risque le vendeur en cas d’absence ou d’erreur dans les diagnostics ?

L’absence d’un diagnostic obligatoire ou une information erronée peut avoir des conséquences pour le vendeur. Selon le document concerné, l’erreur constatée et le préjudice subi, l’acquéreur peut disposer de différents recours.

Ils peuvent notamment conduire, selon les circonstances, à une demande de réduction du prix, à des dommages et intérêts ou, dans certaines situations, à une remise en cause de la transaction.

Le DPE est par ailleurs juridiquement opposable.

L’objectif n’est donc pas d’avoir un dossier « parfait », mais de transmettre à l’acquéreur les informations requises et de s’appuyer sur des professionnels compétents pour les établir.

Un défaut connu et clairement présenté avant la vente est généralement beaucoup plus simple à gérer qu’un problème découvert après la signature.

Comment choisir un diagnostiqueur ?

Le prix compte, évidemment. Mais il ne devrait pas être le seul critère.

Vérifiez que le professionnel est certifié pour les domaines nécessaires et assuré pour son activité.

Demandez également un devis suffisamment détaillé pour savoir exactement ce qui est compris.

Un tarif très attractif perd rapidement de son intérêt lorsqu’il faut faire revenir quelqu’un quelques jours plus tard pour compléter le dossier.

Vous pouvez vérifier gratuitement les certificats d’un professionnel dans l’annuaire officiel mis à disposition par l’État.

FAQ : diagnostics obligatoires pour vendre une maison en 2026

Sébastien Lecarpentier — Conseiller immobilier spécialisé dans la vente de maisons à Cherbourg-en-Cotentin et La Hague